근저당 확인 방법 총정리

요즘 처음으로 독립을 꿈꾸는 2030, 첫 독립을 하는 살 집을 구하는 것이 첫 관문입니다. 하지만 첫 부동산 거래에 엄청 조심을 해도 처음 듣는 단어나 모든 것이 엄청 생소하기 때문에 아무리 조심을 해도 실수도 많기 마련입니다.

이것이 2030을 대상으로 하는 전월세 사기가 매년 반복되는 이유입니다. 부동산 거래를 처음 하는 사람들을 대상으로 해서 사기를 당한 사례가 드문 일은 아니랍니다. 그래서 오늘은 꼭 필요한 근저당 확인에 대해 설명드리려고 합니다. 아래에서 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

근저당 확인 방법

부동산을 거래하다보면 근저당이란 말을 많이 듣게 되기 마련입니다. 근저당이란 말은 전세나 월세로 들어갈때 듣거나 매매를 할 때도 듣는 만큼 엄청 많이 듣는 말이고 또 그만큼 엄청 중요하기 때문에 이 근저당을 무시했다가 큰 일이 날 수도 있기 때문에 꼭 확인을 하셔야 한답니다.

 

일단 근저당의 의미는 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여서 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리입니다.

 

근저당 설정

근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해줍니다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야합니다.

 

채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 의미합니다. 쉽게 요약을 하면 어떤 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것이라고 보면 됩니다. 한 채권자가 설정한 담보에 대한 돈을 다른 채권자들보다 먼저 돌려받을 권리로 해석하면 편합니다.

 

부동산을 매매할 경우에는 잔금을 치루는 시점에서 매도인은 근저당을 전부 해결하고 매수인에게 전부 넘겨주어야 한답니다. 왜냐하면 매매가 이루어지지 않는 경우들도 많아서 반드시 근저당에 대한 내용들이 전부 말소되었는지 확실하게 확인을 한 다음 매수하는 것이 중요하답니다.

 

근저당을 알아야하는 이유

근저당을 왜 알아야 하면 건물에 근저당이 잡혀있다는 것은 은행이 건물을 담보로 가지고 있다는 뜻입니다 그래서 제대로 확인을 하지 않으면 집주인 부도 시 전세금을 돌려받지 못할 수도 있답니다.

 

또 전세나 월세의 경우에는 근저당의 금액에 따라 보증금을 돌려받지 못할수도 있기에 이점을 잘 꼼꼼하고 확실하게 확인해야합니다. 근저당 계산 방법은 등기부등본에서 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 적어두는 을구를 확인해야합니다.

 

을구를 확인해서 근저당이 있는지 여부를 확인할 수 있고 그 후에 대출원금을 추정할 수 있습니다. 대부분 은행은 대출원금의 120%를 근저당으로 설정하기에 근저당 설정액을 1.2로 나누면 대출원금을 추정할 수 있답니다.

 

근저당 기타사항

그리고 마지막으로 최소 안전금액을 확인해서 계산식은 매매가x0.8-대출원금이라고 보시면 된답니다. 근저당이 설정되어 있는 집에 들어가 만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우에 은행, 채권자가 돈을 받게 되니 근저당이 설정되지 않은 집에 입주하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

또 만약 근저당설정이 돼있는 집이면 전세가 집값 대비 어느 정도로 나온 집인지도 확인하시는 것이 좋은데요 등기부등본 채권 최고액+전세보증금을 합한 금액이 집 매매가의 50~60%가 제일 적당하고 만약 70~80%정도로 넘어가게 되면 피하시는 것이 좋습니다.

 

또 가끔 집주인들이 근저당에 설정되어 있는 금액을 계속 상환하면 등기사항전부증명서에 나와있는 금액보다 낮은 금액이 남았지만 서류상에서는 기존의 금액으로 나오기 때문에 확인을 한번 하시는 것도 좋고 대출을 상환하였다면 서류상으로 정리해주기를 요구해야 집주인이 다시 대출을 받을 수 있기 때문에 한번 요구하는 것도 좋습니다

 

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마무리하며

 

이번에는 근저당의 의미와 근저당이 있는 집을 왜 피해야 하는지에 대해 알아보았습니다. 많은 분들이 이 글을 참고하셔서 근저당이 무엇인지 아시고 조심해서 부동산계약을 하시면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.